时间：2011年6月12日
地点：北京大学经济学院101会议室

苏培科：不能用扭曲的城镇化来推高房价

　　　　在现在的城镇化进程中，有一些人常问一个问题，有一个判断，即中国的房价拐点在什么时候？中国房地产牛市不会在短期
　　　　之内结束。

　　　　　　对于这样一个的问题和判断，我不太赞成。因为现在对于所谓的城镇化，目前这种形态就是粗糙的移民、拆迁，把农民赶向
　　　　城市，让他们去买房，把农民土地腾出来之后，做房地产开发，或者搞其他建设。我是反对的，我觉得把农村变成城镇的过程是
　　　　一个非常粗暴的过程，也不是我们应该鼓励的。

　　　　　　首先现在房价目前的局面，很多人说今年下半年或者是4季度，或者是明年年初进行房价调整，但是尽管房地产调控的政策
　　　　非常之多，到目前为止没有任何房价调整的迹象，仅仅就是交易量有所调整，然后很多人在观望，买房的在观望，刚性需求在观
　　　　望，房地产开发商，开盘的人在观望。他在等待，把准备开的盘子一直往后挪。今天很多学术性话题很多，但是对价格这一块的
　　　　判断，到底中国未来房价到底是怎么样情况，我想不可能20年、30年一直是一个牛市的走向。

　　　　　　有人说中国房地产调整的标志应该是一轮接一轮政府的调控、限购令，但是实际上我也赞成一种说法，也就是调的结果都是
　　　　浮于表面，现在看来都是需求调整为主，这些刚性需求管住了以后，需求抑制住了，但是同时抑制供给，保障房建设没有跟上
　　　　来 ，最终结果就是每一次调控、压制的时候结果变成涨价的过程。我曾在《中国经济》杂志发表过文章，应该让保障性住房进
　　　　展迅速一些，但是目前看到中国保障性住房建设太过缓慢，而且中央政府一直在提希望保障性住房加快步伐，但是2011年定的
　　　　“十二五”期间3600万套，前两天公布的数据，开工率还不到1/3，现在强迫11月底之前开工，什么时候完工还不知道。
　　　　　　现在很明显的标志，地方政府对于保障性住房没有积极性，中国房地产调控过程中，如果地方政府没有积极性，地方政府执
　　　　行的时候不到位，那么中国房地产调整确实是一个空谈，这样价格要回落，所有人都不相信。

　　　　　　很显然，平老师谈的模型，首先是三者的博弈，购房者、政府和开发商之间的博弈。最关键的因素，现在就是在政府这一块
　　　　过于强化自己的利益，如果不让利，所有房地产项目杀掉，也不起作用，必须让政府在统一财政局面改变，对自己利益格局进行
　　　　调整，否则房地产调控还是很难。对它不要抱太多的希望。

　　　　　　另外，当然从长期来看，中国房地产总体来说有需求饱和的趋势。虽然现在两极分化很严重，有钱人买了很多套房，我们看
　　　　到，房子有投机的需求，但是最关键是居住。所以这一块人口的周期或者是老龄化分析，有些人说90后或者是2000后的孩子，
　　　　基本上购房的压力在逐渐缩小，而且人口结构变成421的结构，一对夫妻有四个老人，有一个小孩儿，这样最起码有两套到三套
　　　　房子，余下来未来小孩儿的购房压力大大减小。

　　　　　　现在购房压力大，就是70后、80后的压力比较大，未来就是逐渐缓解，如果这样算，90后压力不大，还需要10年时间。所以，
　　　　在这一块，要刚性需求去等10年肯定等太久，所以在这一块，我们怎么去调整，现在政府一直在呼吁要建保障性住房，要加强供
　　　　给，但是供给我们看到进展缓慢，而且地方政府没有积极性。有人算的一笔钱，2011年如果建一千万套保障性住房，需要1.2到
　　　　1.4万亿的规模，中央政府只拿到1千亿的规模，其他是地方政府自筹。现在保障性住房的退出机制，包括很多的东西都不太完善，
　　　　开发商都不愿意。因为他可以做一些商业性的开发，可以去赚更高的利润，为什么要做一个低利润的事情。我在去年3月份的时
　　　　候，当时国资委说让78家央企退出房地产，当时，我就呼吁让所有央企退出房地产，让他们去做一些保障性住房建设。

　　　　　　另外，还要看到，人口结构未来的刚性需求一定是有限的，不是无限的扩张，中国目前控制率相对两个问题，就是刚性需求，
　　　　刚性需求是多少呢？统计局数据是多少？谁也不知道，另外还有一个数据，目前中国房地产空置率到底是多少？如果这个空置率
　　　　能够满足刚性需求，是不是买房的担心或者是顾虑不是那么高。

　　　　　　去年国家电网有一个数据，他们做电表统计的时候，有5640万的数据电表为0。这个数据可能在国家电网网上挂了两天，一
　　　　下子没有了，最后大家对这个事情也讨论比较激烈，所以我们说空置率，说现在刚性需求到底是多少，谁也搞不清楚。这一大片
　　　　块 ，我们一味地说中国房地产熊多少年，是不对的，但是对于长期走牛的观点，也要打一个问号，现在我们看到实际上这几年
　　　　的土地被开发做房地产，房子一栋一栋的起来，但是很多人又没有房住，矛盾越来越激烈，到底房子给谁了，怎么给的，我们考
　　　　虑清楚之后，很有可能是有钱人买的房子更多了，没有人更没有房子，为了这个矛盾两极分化更严重。

　　　　　　未来怎么调节这个东西？刚才崔老师说对房地产税不要抱太高的期望，我觉得也应该抱有希望，如果不从税收的手段进行下
　　　　手，持有多套房的人不吐出来，光靠建新房子满足现在市场需求，是有问题的，当然增量方面建保障性住房，另外就是建公租房、
　　　　廉租房的建设，满足刚性需求。

　　　　　　还有一个因素就是把存量房子释放出来，最重要手段就是税收，我们房地产税，上海、重庆做的不好，未来要进一步到位，
　　　　要收房地产税，最好全国联网，你在北京工作，然后你在全国其他二线、三线城市都买房肯定不行，你在北京工作，我定为一套
　　　　房，其他房子再进行收税是不是更好一些。否则，没有一笔账，现在的房子持有人继续把房子在手里不释放，存量房不出来，光
　　　　靠一些新的房肯定是不能满足现有的刚性需求。

　　　　　　对现有的房屋租赁市场，实际上很多专家和学者大部分都有自己的房子，可能根本不考虑房屋租赁这一块。实际上，房屋租
　　　　赁我是去年一直在提，如果说把房屋租赁市场做好了之后，有一部分人不具备买房的人，肯定不会买房，房价每一天都是另一个
　　　　价格，肯定就是谁都没有安全感，在一个城市居住，如果政府能够提供一个相对稳定的公租房，谁也不愿意把自己融入一个房奴，
　　　　对房屋租赁市场的健全，也是让存量房发挥更高效益，让我们一些类似于非刚性需求变成刚性需求，这样会减少目前的压力。

　　　　　　另外，目前房价的上涨，包括通胀流动性，有人认为这是影响房价的一个因素。应该说，货币因素确实是推动房价的很重要
　　　　的因素，而且有人做过一个数据，如果把图叠加起来看，就是热钱，当然我们说自己发的货币，还有就是境外流动性因素，输入
　　　　性因素，也是造成目前房价波动的很重要原因。所以，除了我们自身的流动性之外，输入型的，境外资本好多在中国买房，购房，
　　　　现在虽然跟外资买房有适当的限制，但是我们说现在还不到位，还不够，现在北京的限购令外地人还不如外国人，外国人一年条
　　　　件，外地人要五年的条件。

　　　　　　现在我们看到对房价的涨与跌的困惑，首先涨就是担心社会不稳定，两极分化更严重。还有政府如果让房价下跌，金融市场
　　　　不能接受。如果买了房子的人，如果房价下跌，尤其在高点买了房子的人，就像美国的次贷危机发生之后，一美元买一套别墅，
　　　　大家买别墅吧，一美元是象征性的交易，未来要还剩下的贷款，贷款很有可能比现在的房价还高，这是最关键的。所以，我们要
　　　　关心未来房屋的命运，如果房价下跌，房屋的命运也很可悲，政府肯定不希望房价目前下跌、调整，房价的趋势也很显然，拐点
　　　　肯定没有到来。

　　 　 　　为此，我提出一些建议：
　　　　　　第一，让保障性住房最好落在实处，抑制一些需求。

　　　　　　第二，我的总结就是让央企退出商品房开发领域，让他们做保障性住房的建设，让他们发挥央企的责任，否则我们说就是保
　　　　障性住房的质量确实是很让人担忧。

　　　　　　第三，希望物业税最好全国推广，全国联网，进行征收。

　　　　　　第四，完善现在房屋租赁市场迫在眉睫，我们看到房屋租赁市场完善，现在政府为什么关注房屋租赁这一块，这是很重要的
　　　　元素。以前房屋租赁，房租这一块占CPI比重13%点多，今年提高到17%多，比重提高之后，如果房租上去，CPI肯定飙升了，如果
　　　　中国CPI编制过程像美国一样，居住人占到30%以上。在几年前，房价一上升，政府宏观决策肯定围绕房价。现在觉得实体价格飚
　　　　升，我降一下，房屋应该说价格到了高位，再提高一些，未来房价下跌或者是趋缓，CPI涨幅也趋缓了，这一块最好不要玩游戏，
　　　　最好多关注一下利益或者是倾向。进行一些适当的让利，做一些调整，而不是简单玩一些数字游戏。